Investir na área imobiliária é muito mais do que comprar imóveis

Conheça mais sobre a complementaridade dos títulos existentes no mercado e como se beneficiar das vantagens de cada um

Quase 1/3 de toda a riqueza do mundo está alocada em imóveis, segundo pesquisa feita em 10 países e publicada pelo Wealth Report, da Knight Frank. Pessoalmente, acredito que o resultado está subestimado, já que a pesquisa foi feita com donos de grandes fortunas. Na classe média, o maior patrimônio costuma ser a residência, quando própria.

Pode-se investir na área imobiliária de diversas formas no mercado financeiro brasileiro, sem contar a própria aquisição de um imóvel diretamente. Vamos aqui analisar três delas: uma bastante comum hoje em dia, que é a aquisição de quotas de um fundo de investimento imobiliário (FII); a aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI); e o investimento alternativo em contratos coletivos de investimento lastreados em recebíveis por meio de plataformas de investimento registradas na CVM.

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O que poderemos ver é que todas oferecem retornos interessantes, mas, pela natureza dos títulos e característica do mercado, um formato pode se aplicar mais a algumas pessoas do que outras, até mesmo pela dificuldade de acesso por pequenos investidores em alguns casos. O importante é que, ao diversificar sua carteira na área imobiliária, o investidor pode mitigar riscos e usufruir de diferentes benefícios.

Por meio de quotas de FII listados em bolsa, a liquidez imediata combinada ao fracionamento do investimento (você pode comprar pouco a pouco e não precisa vender tudo quando precisar de liquidez), tornam o FII uma oportunidade bem amigável de investimento, recomendada por várias instituições e assessores de investimento.

É interessante também que o risco inerente à variação de preço das quotas de FIIs listadas em bolsa é substancialmente mais baixo do que o calculado sobre o principal índice da B3, o Ibovespa. Na verdade, pelos meus cálculos, desde janeiro de 2012 até outubro de 2023, a volatilidade tanto do IFIX – Índice que mede a rentabilidade dos principais fundos imobiliários, como do IFIX Alta Liquidez – que concentra os fundos mais líquidos – é equivalente a praticamente metade da volatilidade do Índice Ibovespa, quando mensurada pelo coeficiente de variação dos retornos mensais.

Menor volatilidade leva a maior previsibilidade do preço e, portanto, mais liquidez e menos risco. Por outro lado, o investidor e o empreendimento em questão estão bastante distantes, com a existência de dois ou por vezes mais agentes intermediários entre o empreendedor e o investidor, que quase nunca conhece em quais projetos imobiliários ele realmente está investindo.

Existe, no entanto, uma forma alternativa de exposição ao setor imobiliário, que tem poucas alternativas acessíveis pelos investidores no varejo, que é o dos Certificados de Recebíveis Imobiliários, cuja característica que mais chama a atenção é a isenção do IR sobre os ganhos e por isso tem crescido muito nos últimos anos.

O mercado de Certificado de Recebíveis Imobiliários, segundo dados de emissão de CRIs na ANBIMA, em 2022 superou os R$50 bilhões, com retornos atraentes se comparados aos do FII e do Ibovespa, mas a maioria das emissões está acessível principalmente por investidores institucionais e os indivíduos qualificados perante as regras da CVM, ou seja, os que detém mais do que R$ 1 milhão em ativos financeiros, pois as quotas de negociação mínima são desse montante. Com remuneração que varia de acordo com o risco do projeto, prazo de vencimento e do rating de crédito dos emissores, vemos atualmente no mercado títulos lastreados em recebíveis imobiliários rendimentos que variam de 3,4% a 13% a.a. acrescidos da variação da inflação (IPCA) ou pelo CDI.

Uma terceira forma acessível ao pequeno investidor e agrega mais retorno, porém traz mais risco e menos liquidez, é a de títulos públicos emitidos pelas plataformas de investimento e que podem trazer uma característica complementar e interessante à carteira dos investidores, nos chamados investimentos alternativos.

O mercado de investimentos alternativos foi incentivado a partir do ano passado, com a Resolução 88/2022 da CVM pelo aumento dos limites de emissão de R$ 5 milhões para R$ 15 milhões por ano por emissor — que podem pertencer a grupos com faturamento de R$ 80 milhões no ano anterior, comparado a apenas R$ 10 milhões anteriormente.

Esses novos limites vieram preencher um importante gap que existia no mercado financeiro no Brasil para as pequenas e médias construtoras e loteadoras. Dado o alto custo de uma emissão e de manutenção de um CRI, dificilmente uma emissão abaixo de R$ 20 milhões se viabiliza.

Além do custo, muitas vezes a necessidade de caixa em empreendimentos de menor porte nem chega a atingir esse montante. É importante lembrar que loteamento e incorporação imobiliária são negócios usualmente regionais, com poucas grandes empresas com escala nacional. Com isso, ofertas de projetos imobiliários desse porte, que são os mais comuns e usualmente são feitos por empreendedores que conhecem muito bem sua microrregião e o seu mercado, passam a ter acesso ao mercado de capitais.

Nos últimos cinco anos ou 60 meses findos em 30 de outubro de 2023, a rentabilidade média anual do IFIX – índice que mede rentabilidade dos fundos imobiliários listados em bolsa, atingiu 7,1%, sendo um pouco acima da inflação média anual medida pelo IPCA no mesmo período de 5,7%, e da variação do Ibovespa, que foi de apenas 5,3%.

Para o investidor de pequeno porte, com pelo menos R$ 1 mil é possível adquirir títulos no mercado alternativo que superam tais rentabilidades, com spread anual superior a 11% acima da inflação. São títulos que têm estruturas similares às dos CRIs, com garantia real e alienação de recebíveis dos clientes que superam a dívida emitida, o que confere uma segurança adequada ao risco do investimento, que tem menor liquidez e é normalmente concentrado em um projeto apenas.

Nesse tipo de título, os investidores passam a ter um acesso mais direto aos projetos e acompanhar mais de perto o seu desempenho, lado a lado do empreendedor sem, no entanto, figurar como sócio e ter todos os riscos relacionados a essa condição.

Cada formato tem suas próprias características, com níveis de retorno, liquidez e de risco distintos. Diversificar os investimentos é um conselho antigo, mas que é sempre válido. Quanto de cada formato deve constar de sua carteira?

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^{Imagem: Piqsels.com}

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