10 coisas que você precisa saber para investir em fundos imobiliários

Se você deseja entrar nesse mercado, deve saber que os FIIs estão expostos às variações de preço e aos riscos do mercado como qualquer ativo de Renda Variável.

Olá meus caros amigos e amigas do Blog Vivendo de Juros, tudo bem com vocês?

Que os fundos imobiliários (FIIs) estão em alta no mercado nós já sabemos. Muitas pessoas me perguntam como entrar nesses ativos com segurança e é sobre isso que trataremos hoje.

Para começar, vamos deixar claro que os fundos imobiliários são ativos de renda variável. Se você deseja entrar nesse mercado, deve saber que os FIIs estão expostos às variações de preço e aos riscos do mercado como qualquer ativo de Renda Variável — como as ações, por exemplo.

Com essa parte bem compreendida, vamos listar 10 cuidados que você, investidor, deve tomar antes de adquirir uma cota de qualquer Fundo Imobiliário.

1. MONTAR UMA CARTEIRA COM PELO MENOS 10 FIIS?

Essa é a primeira pergunta que você deverá responder antes de comprar um fundo imobiliário. Todo ativo necessita ter diversificação, pois essa é a única segurança que você terá ao investir o seu dinheiro. Caso você não tenha capital para diversificar seu investimento, é melhor você comprar um Fundo de Fundo pois ele já estará diversificado em sua própria estrutura.

2. CUIDADO COM FIIS DE PAPEL

Para adquirir um FII de Papel (FIIS baseados em recebimentos de CRI, LCI e LH) você precisa saber avaliar a qualidade desses recebimentos que serão distribuídos para os clientes. Caso haja queda ou calote nos recebimentos, o fundo será afetado diretamente. Se você só possui esse tipo de ativo, você pode estar exposto a um risco ainda maior.

3. DIVERSIFICAÇÃO DE SEGMENTOS

Já sabemos que devemos diversificar os ativos, mas é fundamental diversificar a segmentação do fundo. A sua carteira deverá possuir Fundos de Fundos (FOF), Fundos de Tijolos (que possuem prédios próprios e alugam esses prédios para gerar recursos e distribuí-los aos cotistas), Fundos de Shopping (que recebem as receitas geradas pelo Shopping), Fundos de Renda Urbana (especializado em imóveis urbanos), etc.

4. DIVERSIFICAÇÃO DE GESTORES

Tão importante quanto diversificar o foco dos Fundos Imobiliários é diversificar os gestores desses fundos. O futuro é uma coisa imprevisível e, se acontecer algo com alguma gestora e, por um acaso, todos os seus fundos são dessa gestora? Não corra esse risco desnecessário, há boas opções de fundos imobiliários com diversidade de gestores. Lembre-se sempre: o impensável pode acontecer sempre.

5. RELAÇÃO VALOR PATRIMONIAL COM PREÇO DE MERCADO (VP/P)

É nesse momento que você vai descobrir se o Fundo Imobiliário que você deseja está caro ou barato. Ele estará caro quando o Valor Patrimonial dele estiver abaixo do Preço de Mercado praticado em bolsa. Os sites de análise de Fundos imobiliários expões essa relação da seguinte forma: Caso o indicador P/VP for abaixo de 1, o Fundo Imobiliário estará sendo negociado abaixo do mercado, portante estará teoricamente ”barato”. Caso ele ultrapasse 1, por exemplo 1,5, ele estará teoricamente “caro. Isso acontece pois é feita a relação de todo o patrimônio que o fundo possui contra o valor de todas as cotas desse fundo. Se a soma das cotas for exatamente igual ao valor do patrimônio, esse indicador será 1. Evite ao máximo comprar fundos em que o indicador P/VP ultrapasse 1.

6. QUALIDADE DO FUNDO

A qualidade do fundo pode ser verificada nos relatórios gerenciais emitidos pelo próprio fundo. Esses relatórios são obrigatórios e muito fáceis de serem encontrados.
Porém, é muito importante que você avalie a sua capacidade em avaliar um relatório de um Fundo de Papel, por exemplo. Em um fundo de tijolo é muito importante você verificar quem são os locadores, qual o tempo de contrato de aluguel, quais são as cláusulas rescisórias, se ele possui alta ou baixa vacância e se o fundo está pagando os aluguéis de maneira recorrente.

7. PERCENTUAL PAGO

Esse é um fator crucial para a entrada em um Fundo imobiliário, porém não tome uma decisão de investimento somente baseado nesse quesito. Para iniciar essa avaliação, observe quanto o mercado está pagando pelo mesmo valor do fundo em uma Renda Fixa. Você só deve tomar risco de Renda Variável caso o retorno seja maior do que o retorno da Renda Fixa. Após analisar essa situação, descubra se esses valores pagos são recorrente e se eles crescem com o passar dos anos. Lembre-se que estamos em um País com inflação e isso deverá ser levado em conta também nos Fundos Imobiliários. Muitos Fundos pagam valores diferenciados esporadicamente. NUNCA confunda um valor pago em um mês com uma média paga pelo fundo.

8. FUTURO DO FII

Você está entrando em um Fundo que lida com uma realidade. Se você compra um fundo que investe em Shopping é porque você acredita que esse segmento tem um bom futuro. Isso não quer dizer que esse setor não sofrerá problemas (vimos isso na pandemia). Mas como podemos ser otimistas com as lajes corporativas do Rio de Janeiro, que não sofrem reajustes e não possuem demanda a anos?
Você deverá entender minimamente sobre o que está investindo para conseguir mais proteção em sua carteira de investimentos.

9. ENTRADA NO MERCADO PRIMÁRIO

Entrar em um ativo via mercado primário pode ser uma excelente oportunidade de você comprar um ativo de qualidade com desconto real em cima do preço que está sendo praticado no mercado. Muitas pessoas que possuem ativos que serão vendidos em mercado primário vendem os seus ativos pelo preço de mercado para recomprá-los no mercado primário e, assim realizar um lucro rápido em sua carteira.

10. SEMPRE LEIA OS RELATÓRIOS EMITIDOS PELO FII ANTES E DEPOIS DE COMPRÁ-LO.

Se você está investindo em algo, o mínimo que você deve fazer é se informar sobre o seu ativo. Ler um relatório gerencial é simples, pois ele é feito em linguagem mais simplificada e, mesmo assim, traz todas as principais informações sobre o fundo, inclusive muitos relatórios trazem a relação dos pagamentos com o CDI ou algum outro índice. Invista esse tempo em seus investimentos. Isso poderá lhe trazer mais confiança em seus investimentos e lhe poupar uma grande dor de cabeça.

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